21世紀不動產張衛平：中介行業處于快速增長期

人物小結：

張衛平，現任于21世紀不動產上海區域董事長，他喜歡在改革中尋求公司發展方向，他沉著冷靜，對每一步的發展都是有戰略部署的，帶領21世紀不動產員工依然邁著堅挺的步伐穩步擴張，21世紀不動產的品牌越擦越亮。堅信在市場和競爭中求發展，21世紀不動產的明天一定會更好。

在2008年9月2日舉行的福建省首屆房地產經紀行業創新發展高峰論壇上，21世紀不動產中國總部張衛平副總裁進行了一場題為“房地產經紀行業的機遇和挑戰”專題演講。

機遇：地產行業正處于高速成長期

演講從張總提出的三個問題中開始：房地產中介行業能給我們帶來什么；房地產中介行業如何才能做久做長；這個行業能給我們提供些什么？隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺和房屋中介市場的不斷成熟，目前的房地產中介行業競爭激烈，可以說每天都有新人進入這個行業，也有很多往年紅紅火火的中介公司如今已是退出了這一行業。

那么目前進入房地產中介行業的時機是否成熟呢？張總是這樣為我們解釋的：從宏觀角度來看，國民經濟穩步增長，GDP值年年提高，房地產行業也隨之進入了快速增長期。按照世界銀行的分析數據表明，一國國民的住房需求與該國的人均GDP值是密切相關的。當人均GDP值達到600美元時，對住房的需求開始起步，800－1000美元就進入了一個高速成長期，1500美元以后是一個穩定快速增長期。

2004年，中國人均GDP達到了1000美元，2006年達到了1475美元！因此可以說目前中國房地產行業正處于一個黃金時期，一個真正高速發展的階段。

機遇：城鎮化進程也將給房屋中介行業帶來新的商機

張總接著說道：城市化進程加快也為房地產行業發展提供了更廣闊的市場空間。2003年中國的城鎮化率達到了40％，這對于過去幾年來說已是一個很大的進步，在國家“十一”五規劃下，2010年中國的城鎮化率將達到50％，2020年前將達到60％的水平。城市化的進程所帶來的必然是城市舊城區的改造和新城區的開發，這也將導致房屋交易量的增加，對于中介行業而言無疑是個極大的利好消息。城鎮個人住房擁有率迅速提升必將為房產經紀服務行業發展帶來機遇。

機遇：存量房交易市場將成為房地產主導市場

談到存量房與增量房市場在未來的發展趨勢時，張衛平副總裁給我們上了深動的一課：“增量房的增加間接就是為存量房市場所服務的！新增的樓盤在未來的數年內必然面臨著再次交易的問題。這無疑為二手房的交易即增量房市場提供了大量的房源。”張總還列舉了上海、天津、重慶、北京、廣州五地的增量房與存量房交易情況以及美國、日本、香港和內地的房存量房與增量房成交比例情況來說明了這樣一個現實：中國存量房交易量尚小于增量房的交易，在發達的國家和地區的情況恰恰與此相反。這說明中國的存量房交易市場前景是巨大的，是有著無限發展潛力的。存量房交易市場在不久的將來必將成為房地產主導市場。

挑戰：房地產經紀行業的現狀問題

在談到當前中國房屋中介行業的缺陷或者說面臨的挑戰時，張總毫不諱言地對與會人員說了以下幾點：

1.目前從事本行業的入門門檻較低，從業人員素質不是很高，平均年齡在25到28之間，這導致本行業人員的服務水平和業務素質相對于歐美發達國家的從業人員水平來說有不小的差距！他認為：在發達的房屋中介市場上，房屋經紀人年齡通常在40到50歲，都擁有著高學歷，他們不僅是你的房屋中介，還扮演著投資、置業、理財等多個顧問的角色。把房屋經紀人這個行業做到了一種高端領域，因此他們的收入也是國內的同行所無法想象的。只有提高從業人員素質，房屋中介行業才能做大做強！

2．行業服務誠信度缺失，市場交易集中度分散，法律法規也有待完善。目前行業內存在的惡性競爭對行業誠信造成了很大的損害，全國通過中介達成的房屋交易不超過50％，而在美國這個數字早已超過了80％！這需要全體從業人員加強自律意識，同時也引導消費者自律，在國家不斷完善相關法規，加大執行力度的情況下，共同促進行業的發展。

挑戰：房地產經紀行業正在轉型

張總提醒福州業內同行：“當前福州的房地產中介行業應該在經紀人類型、服務產品種類以及商業模式上進行轉變！把經紀人由簡單的提供信息獲取傭金向更高層次的置業顧問模式轉變；服務產品種類向一條龍的服務模式轉變，掙取更高附加值；把單一的門店模式向連鎖公司式轉變，才能體現品牌價值和提高客戶認可度，在政策和市場的大洗牌中立于不敗之地。

未來的行業整合是一種必然，實現規模化、品牌化、專業化的戰略是必不可少的。經營手段信息化也要提上議程，一家好的中介公司必須有一個大型的網絡交易平臺（福房網）。實現門店化與網絡營銷兩條腿走路。綜合服務成為發展方向。