21世紀不動產(chǎn)張衛(wèi)平：中介行業(yè)處于快速增長期

人物小結(jié)：

張衛(wèi)平，現(xiàn)任于21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域董事長，他喜歡在改革中尋求公司發(fā)展方向，他沉著冷靜，對每一步的發(fā)展都是有戰(zhàn)略部署的，帶領(lǐng)21世紀不動產(chǎn)員工依然邁著堅挺的步伐穩(wěn)步擴張，21世紀不動產(chǎn)的品牌越擦越亮。堅信在市場和競爭中求發(fā)展，21世紀不動產(chǎn)的明天一定會更好。

在2008年9月2日舉行的福建省首屆房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇上，21世紀不動產(chǎn)中國總部張衛(wèi)平副總裁進行了一場題為“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)”專題演講。

機遇：地產(chǎn)行業(yè)正處于高速成長期

演講從張總提出的三個問題中開始：房地產(chǎn)中介行業(yè)能給我們帶來什么；房地產(chǎn)中介行業(yè)如何才能做久做長；這個行業(yè)能給我們提供些什么？隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺和房屋中介市場的不斷成熟，目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭激烈，可以說每天都有新人進入這個行業(yè)，也有很多往年紅紅火火的中介公司如今已是退出了這一行業(yè)。

那么目前進入房地產(chǎn)中介行業(yè)的時機是否成熟呢？張總是這樣為我們解釋的：從宏觀角度來看，國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，GDP值年年提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進入了快速增長期。按照世界銀行的分析數(shù)據(jù)表明，一國國民的住房需求與該國的人均GDP值是密切相關(guān)的。當人均GDP值達到600美元時，對住房的需求開始起步，800－1000美元就進入了一個高速成長期，1500美元以后是一個穩(wěn)定快速增長期。

2004年，中國人均GDP達到了1000美元，2006年達到了1475美元！因此可以說目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個黃金時期，一個真正高速發(fā)展的階段。

機遇：城鎮(zhèn)化進程也將給房屋中介行業(yè)帶來新的商機

張總接著說道：城市化進程加快也為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場空間。2003年中國的城鎮(zhèn)化率達到了40％，這對于過去幾年來說已是一個很大的進步，在國家“十一”五規(guī)劃下，2010年中國的城鎮(zhèn)化率將達到50％，2020年前將達到60％的水平。城市化的進程所帶來的必然是城市舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的開發(fā)，這也將導致房屋交易量的增加，對于中介行業(yè)而言無疑是個極大的利好消息。城鎮(zhèn)個人住房擁有率迅速提升必將為房產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)發(fā)展帶來機遇。

機遇：存量房交易市場將成為房地產(chǎn)主導市場

談到存量房與增量房市場在未來的發(fā)展趨勢時，張衛(wèi)平副總裁給我們上了深動的一課：“增量房的增加間接就是為存量房市場所服務的！新增的樓盤在未來的數(shù)年內(nèi)必然面臨著再次交易的問題。這無疑為二手房的交易即增量房市場提供了大量的房源。”張總還列舉了上海、天津、重慶、北京、廣州五地的增量房與存量房交易情況以及美國、日本、香港和內(nèi)地的房存量房與增量房成交比例情況來說明了這樣一個現(xiàn)實：中國存量房交易量尚小于增量房的交易，在發(fā)達的國家和地區(qū)的情況恰恰與此相反。這說明中國的存量房交易市場前景是巨大的，是有著無限發(fā)展?jié)摿Φ摹４媪糠拷灰资袌鲈诓痪玫膶�來必將成為房地產(chǎn)主導市場。

挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的現(xiàn)狀問題

在談到當前中國房屋中介行業(yè)的缺陷或者說面臨的挑戰(zhàn)時，張總毫不諱言地對與會人員說了以下幾點：

1.目前從事本行業(yè)的入門門檻較低，從業(yè)人員素質(zhì)不是很高，平均年齡在25到28之間，這導致本行業(yè)人員的服務水平和業(yè)務素質(zhì)相對于歐美發(fā)達國家的從業(yè)人員水平來說有不小的差距！他認為：在發(fā)達的房屋中介市場上，房屋經(jīng)紀人年齡通常在40到50歲，都擁有著高學歷，他們不僅是你的房屋中介，還扮演著投資、置業(yè)、理財?shù)榷鄠�顧問的角色。把房屋經(jīng)紀人這個行業(yè)做到了一種高端領(lǐng)域，因此他們的收入也是國內(nèi)的同行所無法想象的。只有提高從業(yè)人員素質(zhì)，房屋中介行業(yè)才能做大做強！

2．行業(yè)服務誠信度缺失，市場交易集中度分散，法律法規(guī)也有待完善。目前行業(yè)內(nèi)存在的惡性競爭對行業(yè)誠信造成了很大的損害，全國通過中介達成的房屋交易不超過50％，而在美國這個數(shù)字早已超過了80％！這需要全體從業(yè)人員加強自律意識，同時也引導消費者自律，在國家不斷完善相關(guān)法規(guī)，加大執(zhí)行力度的情況下，共同促進行業(yè)的發(fā)展。

挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正在轉(zhuǎn)型

張總提醒福州業(yè)內(nèi)同行：“當前福州的房地產(chǎn)中介行業(yè)應該在經(jīng)紀人類型、服務產(chǎn)品種類以及商業(yè)模式上進行轉(zhuǎn)變！把經(jīng)紀人由簡單的提供信息獲取傭金向更高層次的置業(yè)顧問模式轉(zhuǎn)變；服務產(chǎn)品種類向一條龍的服務模式轉(zhuǎn)變，掙取更高附加值；把單一的門店模式向連鎖公司式轉(zhuǎn)變，才能體現(xiàn)品牌價值和提高客戶認可度，在政策和市場的大洗牌中立于不敗之地。

未來的行業(yè)整合是一種必然，實現(xiàn)規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化的戰(zhàn)略是必不可少的。經(jīng)營手段信息化也要提上議程，一家好的中介公司必須有一個大型的網(wǎng)絡交易平臺（福房網(wǎng)）。實現(xiàn)門店化與網(wǎng)絡營銷兩條腿走路。綜合服務成為發(fā)展方向。