中原地產(chǎn)孔軍：樓市“金九銀十”或可期 房價狂漲幾率不大

回顧2011年，鷺島樓市并未迎來所謂的“金九銀十”，取而代之為“銅九鐵十”。言及當(dāng)下，受樓市持續(xù)調(diào)控以及傳統(tǒng)銷售淡季的影響，8月以來，各地住宅市場回暖勢頭有所收斂，廈門8月成交截至26日，同比7月前三周住宅成交套數(shù)少了1600套，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季即將來臨，市場走勢如何引人關(guān)注。本次搜房網(wǎng)獨家策劃《2012廈門樓市之金九銀十》特走進(jìn)知名房地產(chǎn)代理企業(yè)——中原地產(chǎn)，采訪中原地產(chǎn)代理有限公司廈門分公司董事總經(jīng)理孔軍，以期“遇見”未知的“金九銀十”。

一、2012年上半年樓市成交 剛需購房成主力

回顧2012年上半年廈門樓市，1月、2月，開局低迷但暗流涌動；3月意外小陽春，商品住宅成交4555套，環(huán)比大漲110%；4月，乘勝追擊，接連維穩(wěn)樓市成交；5月，再奏凱歌，成交一紅到底；6月，借降息東風(fēng)再現(xiàn)高昂。

油然，上半年廈門樓市華麗麗的交出了一份極為好看的“成績單”——2012上半年廈門住宅成交18927套！對此，中原地產(chǎn)代理有限公司廈門分公司董事總經(jīng)理孔軍表示，鑄就廈門上半年樓市“回暖”現(xiàn)象主要歸之有三個方面的因素。

其一、剛性需求購房成市場主力

初次和改善性置業(yè)剛性需求明顯，中小戶型一直以來都是購房者關(guān)注的熱點，而上半年開盤的中小戶型項目主要是以剛性需求和改善性住宅為主的項目，例如島外在售熱銷樓盤中航城國際社區(qū)、華潤橡樹灣、海滄萬科城，島內(nèi)售罄的信和上筑等樓盤產(chǎn)品。

其二、樓市政策利好因素

盡管在“雙限”的大背景下，樓市調(diào)控依然存在，但信貸政策卻給予了寬松，頻出的利好政策增加了購房者的信心，許多持幣觀望樓市的剛需們也開始出手。

其三、開發(fā)商各種“渾身解數(shù)”

 基于中央政策指向以及自身庫存的壓力，為了爭取市場有限的剛需購房群體份額，各家樓盤也“積極配合”給予了相關(guān)的優(yōu)惠措施和折扣力度，“降價促銷”、“現(xiàn)金為王”、“搶占剛需”便是上半年鷺島樓市主題關(guān)鍵字，也促使了樓市部分受抑制的購房需求得到釋放。

二、后市猜想：廈門樓市“金九銀十”或可期

由于市場對樓市下半年走勢尚未形成定論，加之擔(dān)憂未來調(diào)控政策變動，今年的“金九銀十”讓一眾開發(fā)商在期待中又夾雜了些忐忑。于是，搶占市場先機，提前發(fā)力，透支需求，成為不少樓盤銷售策略。但這難免將沖淡“金九銀十”，畢竟5月份開始的市場局部回暖已經(jīng)透支了太多需求，季節(jié)性的影響已然遠(yuǎn)不如政策所帶來的影響。

孔軍認(rèn)為，目前廈門島外購房比例占有70%左右，交易量占樓市成交絕對主力，而異地購房比例為50%。從樓市督查情況看，房地產(chǎn)市場調(diào)控的廈門各項政策措施得到較好落實，樓市穩(wěn)健，發(fā)展態(tài)勢有序。雖然8月市場并未延續(xù)之前成交態(tài)勢，反而有降溫跡象，但在剛需群體仍舊存在，市場供需充足的情況下，購房者的買房選擇較多，“金九銀十”有望維持理性趨勢，好過去年，但如果房價短期內(nèi)出現(xiàn)過大漲幅，或引發(fā)新政策的出臺。

對于時下，坊間甚傳的房產(chǎn)稅擴(kuò)容，孔軍也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的實行必然需要嚴(yán)格審核，時機成熟，才會給予城市試行和擴(kuò)容！尤其在大環(huán)境下，加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實，調(diào)控政策仍將是對原有政策的堅決執(zhí)行，鞏固現(xiàn)有推行的樓市宏觀調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定，防止房價反彈的同時防止經(jīng)濟(jì)過度下滑。

但對于如若房產(chǎn)稅得以試行，未來其對與剛需購房群體影響也是有限的，因為剛需群體是屬于自住，“不得不“而進(jìn)行購買行為，且房產(chǎn)稅的實行也意在抑制炒房等投機行為而非剛需！

三、房價狂漲幾率不大 目前仍是購房時機

言及住宅，目前廈門土地市場出讓的住宅用地逐年減少，2009年9月8日之前住宅用地出讓16幅，2010年同期住宅用地出讓22幅，2011年則為10幅，2012年截至當(dāng)下，出讓住宅用地僅為6幅，住宅用地的減少，是否會導(dǎo)致廈門市場總體住宅供應(yīng)量減少，進(jìn)而演變市場需求結(jié)構(gòu)為“供不應(yīng)求”，從而在一定程度上推高房價？

如此擔(dān)憂，孔總給予了兩方面的分析！他表示，就目前，盡管廈門住宅用地供應(yīng)量減少，但在短期內(nèi)房價并不會受到影響，而是維持在相對穩(wěn)定階段運行！首先，島內(nèi)住宅用地稀缺，素有“寸土寸金“之稱，購房群體相對穩(wěn)定，多為有一定經(jīng)濟(jì)實力的客戶所選擇，故而短期內(nèi)島內(nèi)房價穩(wěn)定；而島外，就目前而言，購買島外樓盤產(chǎn)品多為剛需和首改群體，且當(dāng)下島外樓盤供應(yīng)量較為充足，供求關(guān)系短期內(nèi)并不緊張，因此房價也不會因此而受到太多干擾！

且，對于成交價格是否出現(xiàn)上揚現(xiàn)象，判斷因素有四！第一，宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于低谷，影響到市民的支付能力；第二，限購政策持續(xù)，購房主體依然以剛需為主，對價格較為敏感；第三，市場競爭激烈，開發(fā)商依然存在回收資金的壓力；第四，政策加碼壓力依然存在。故而，如數(shù)，第四季度廈門房價并不會出現(xiàn)大的幅度增長，以價換量或是開發(fā)商接下來所將重用的營銷策略！

僅此撲朔迷離的樓市走向，何時購房，如何購房便成了大多數(shù)購房者所關(guān)心的問題！對此，孔總認(rèn)為，第四季度廈門樓價將保持維穩(wěn)走勢，綜上所述，今年仍是購房的最佳時機，在限制政策實施下，銀行的利率優(yōu)惠無疑給剛需購房者提供較好的購房條件。

隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的漸近，開發(fā)商積極備戰(zhàn)希望掀起新的成交高峰；但同時，調(diào)控政策絲毫沒有放松的跡象，購房者對降價仍然充滿期待。今年的“金九銀十”會是延續(xù)量價齊升的“秋收滿倉”，還是繼承去年降價求量的“寒冬突襲”？帶著孔總的“預(yù)見啟示“讓我們拭目以待吧！