中原地產(chǎn)孔軍：樓市“金九銀十”或可期 房?jī)r(jià)狂漲幾率不大

回顧2011年，鷺島樓市并未迎來所謂的“金九銀十”，取而代之為“銅九鐵十”。言及當(dāng)下，受樓市持續(xù)調(diào)控以及傳統(tǒng)銷售淡季的影響，8月以來，各地住宅市場(chǎng)回暖勢(shì)頭有所收斂，廈門8月成交截至26日，同比7月前三周住宅成交套數(shù)少了1600套，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季即將來臨，市場(chǎng)走勢(shì)如何引人關(guān)注。本次搜房網(wǎng)獨(dú)家策劃《2012廈門樓市之金九銀十》特走進(jìn)知名房地產(chǎn)代理企業(yè)——中原地產(chǎn)，采訪中原地產(chǎn)代理有限公司廈門分公司董事總經(jīng)理孔軍，以期“遇見”未知的“金九銀十”。

一、2012年上半年樓市成交 剛需購(gòu)房成主力

回顧2012年上半年廈門樓市，1月、2月，開局低迷但暗流涌動(dòng)；3月意外小陽春，商品住宅成交4555套，環(huán)比大漲110%；4月，乘勝追擊，接連維穩(wěn)樓市成交；5月，再奏凱歌，成交一紅到底；6月，借降息東風(fēng)再現(xiàn)高昂。

油然，上半年廈門樓市華麗麗的交出了一份極為好看的“成績(jī)單”——2012上半年廈門住宅成交18927套！對(duì)此，中原地產(chǎn)代理有限公司廈門分公司董事總經(jīng)理孔軍表示，鑄就廈門上半年樓市“回暖”現(xiàn)象主要?dú)w之有三個(gè)方面的因素。

其一、剛性需求購(gòu)房成市場(chǎng)主力

初次和改善性置業(yè)剛性需求明顯，中小戶型一直以來都是購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)，而上半年開盤的中小戶型項(xiàng)目主要是以剛性需求和改善性住宅為主的項(xiàng)目，例如島外在售熱銷樓盤中航城國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)橡樹灣、海滄萬科城，島內(nèi)售罄的信和上筑等樓盤產(chǎn)品。

其二、樓市政策利好因素

盡管在“雙限”的大背景下，樓市調(diào)控依然存在，但信貸政策卻給予了寬松，頻出的利好政策增加了購(gòu)房者的信心，許多持幣觀望樓市的剛需們也開始出手。

其三、開發(fā)商各種“渾身解數(shù)”

 基于中央政策指向以及自身庫(kù)存的壓力，為了爭(zhēng)取市場(chǎng)有限的剛需購(gòu)房群體份額，各家樓盤也“積極配合”給予了相關(guān)的優(yōu)惠措施和折扣力度，“降價(jià)促銷”、“現(xiàn)金為王”、“搶占剛需”便是上半年鷺島樓市主題關(guān)鍵字，也促使了樓市部分受抑制的購(gòu)房需求得到釋放。

二、后市猜想：廈門樓市“金九銀十”或可期

由于市場(chǎng)對(duì)樓市下半年走勢(shì)尚未形成定論，加之擔(dān)憂未來調(diào)控政策變動(dòng)，今年的“金九銀十”讓一眾開發(fā)商在期待中又夾雜了些忐忑。于是，搶占市場(chǎng)先機(jī)，提前發(fā)力，透支需求，成為不少樓盤銷售策略。但這難免將沖淡“金九銀十”，畢竟5月份開始的市場(chǎng)局部回暖已經(jīng)透支了太多需求，季節(jié)性的影響已然遠(yuǎn)不如政策所帶來的影響。

孔軍認(rèn)為，目前廈門島外購(gòu)房比例占有70%左右，交易量占樓市成交絕對(duì)主力，而異地購(gòu)房比例為50%。從樓市督查情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的廈門各項(xiàng)政策措施得到較好落實(shí)，樓市穩(wěn)健，發(fā)展態(tài)勢(shì)有序。雖然8月市場(chǎng)并未延續(xù)之前成交態(tài)勢(shì)，反而有降溫跡象，但在剛需群體仍舊存在，市場(chǎng)供需充足的情況下，購(gòu)房者的買房選擇較多，“金九銀十”有望維持理性趨勢(shì)，好過去年，但如果房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)過大漲幅，或引發(fā)新政策的出臺(tái)。

對(duì)于時(shí)下，坊間甚傳的房產(chǎn)稅擴(kuò)容，孔軍也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的實(shí)行必然需要嚴(yán)格審核，時(shí)機(jī)成熟，才會(huì)給予城市試行和擴(kuò)容！尤其在大環(huán)境下，加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實(shí)，調(diào)控政策仍將是對(duì)原有政策的堅(jiān)決執(zhí)行，鞏固現(xiàn)有推行的樓市宏觀調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定，防止房?jī)r(jià)反彈的同時(shí)防止經(jīng)濟(jì)過度下滑。

但對(duì)于如若房產(chǎn)稅得以試行，未來其對(duì)與剛需購(gòu)房群體影響也是有限的，因?yàn)閯傂枞后w是屬于自住，“不得不“而進(jìn)行購(gòu)買行為，且房產(chǎn)稅的實(shí)行也意在抑制炒房等投機(jī)行為而非剛需！

三、房?jī)r(jià)狂漲幾率不大 目前仍是購(gòu)房時(shí)機(jī)

言及住宅，目前廈門土地市場(chǎng)出讓的住宅用地逐年減少，2009年9月8日之前住宅用地出讓16幅，2010年同期住宅用地出讓22幅，2011年則為10幅，2012年截至當(dāng)下，出讓住宅用地僅為6幅，住宅用地的減少，是否會(huì)導(dǎo)致廈門市場(chǎng)總體住宅供應(yīng)量減少，進(jìn)而演變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)為“供不應(yīng)求”，從而在一定程度上推高房?jī)r(jià)？

如此擔(dān)憂，孔總給予了兩方面的分析！他表示，就目前，盡管廈門住宅用地供應(yīng)量減少，但在短期內(nèi)房?jī)r(jià)并不會(huì)受到影響，而是維持在相對(duì)穩(wěn)定階段運(yùn)行！首先，島內(nèi)住宅用地稀缺，素有“寸土寸金“之稱，購(gòu)房群體相對(duì)穩(wěn)定，多為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶所選擇，故而短期內(nèi)島內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定；而島外，就目前而言，購(gòu)買島外樓盤產(chǎn)品多為剛需和首改群體，且當(dāng)下島外樓盤供應(yīng)量較為充足，供求關(guān)系短期內(nèi)并不緊張，因此房?jī)r(jià)也不會(huì)因此而受到太多干擾！

且，對(duì)于成交價(jià)格是否出現(xiàn)上揚(yáng)現(xiàn)象，判斷因素有四！第一，宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于低谷，影響到市民的支付能力；第二，限購(gòu)政策持續(xù)，購(gòu)房主體依然以剛需為主，對(duì)價(jià)格較為敏感；第三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商依然存在回收資金的壓力；第四，政策加碼壓力依然存在。故而，如數(shù)，第四季度廈門房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)大的幅度增長(zhǎng)，以價(jià)換量或是開發(fā)商接下來所將重用的營(yíng)銷策略！

僅此撲朔迷離的樓市走向，何時(shí)購(gòu)房，如何購(gòu)房便成了大多數(shù)購(gòu)房者所關(guān)心的問題！對(duì)此，孔總認(rèn)為，第四季度廈門樓價(jià)將保持維穩(wěn)走勢(shì)，綜上所述，今年仍是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，在限制政策實(shí)施下，銀行的利率優(yōu)惠無疑給剛需購(gòu)房者提供較好的購(gòu)房條件。

隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的漸近，開發(fā)商積極備戰(zhàn)希望掀起新的成交高峰；但同時(shí)，調(diào)控政策絲毫沒有放松的跡象，購(gòu)房者對(duì)降價(jià)仍然充滿期待。今年的“金九銀十”會(huì)是延續(xù)量?jī)r(jià)齊升的“秋收滿倉(cāng)”，還是繼承去年降價(jià)求量的“寒冬突襲”？帶著孔總的“預(yù)見啟示“讓我們拭目以待吧！