周忻-易居（中國）控股有限公司董事局主席介紹

人物小結:

周忻，處于“中國第一房產代理商”地位，獲得“中國房地產流通領域特殊貢獻獎”，“2005年度中國房地產營銷代理行業十大杰出貢獻人物”之一。

周忻簡介:

1967年，周忻出生于上海，1990年畢業于上海工業大學機械工程系。他以一個典型的上海年輕人的特征進入中國市場，精明，勤奮。同時，也有比傳統上海人更大的冒險精神，這一點，決定了易居今天這個“中國第一房產代理商”的地位。

周忻是易居中國創始人之一，自2004年12月起擔任易居控股有限公司董事長和首席執行官。擁有超過14年的中國房地產行業工作經驗。他從2003年起擔任上海房屋銷售(集團)有限公司的董事長和總裁。在1997年至2003年期間，周先生曾先后出任上海房屋置換股份有限公司的董事、總經理，和上市公司上海金豐投資股份有限公司的副總經理。1994年到1997年期間，他還擔任過上海萬欣房地產投資顧問有限公司的董事長和總經理。憑借其對上海乃至全國房屋市場的開拓、營銷代理及中介流通服務領域的發展所做出的貢獻，于2005年獲得“中國房地產流通領域特殊貢獻獎”，并被中國地博會組委會評為“2005年度中國房地產營銷代理行業十大杰出貢獻人物”之一。現在，他還擔任中國房地產業協會中介專業委員會的執行主任。擁有上海工業大學本科學位。

布局易居

“不要看單點的商業事件，這樣你看不懂，也看不真。要看他內在的商業脈絡，脈絡永遠比事件更重要。”

周忻無疑是個智者，盡管他自己不這樣認為。

“我確實喜歡觀察和學習一個企業家的冒險精神，他們為什么去冒這個險？有什么道理？有多大的把握？適度的冒險是一種能力。”周忻說。

1992年，剛剛大學畢業不久的周忻有了一個機會參與一幅松江地塊的住宅開發和銷售，從此，周忻進入了他為之奮斗十余年并將繼續奮斗下去的領域――房地產業。“1988年中國房地產市場化開始，那時候我在大學。對什么是房地產都沒有概念，更別說把它當成從小的理想了。”周忻笑稱。

“3萬元擁有一個家”，這是周忻當時為這個樓盤設計的銷售口號。從此，周忻在房地產銷售方面的才能噴薄而出，一發不可收拾。

1996年，上海房地產市場進入宏觀調控后的最低潮，一大批地產大佬在那時開始萌芽。當時，周忻就讀于華東師范大學東方房地產學院MBA。導師張永岳提出“二三級市場聯動”(即將一手商品房銷售和二手房流轉結合起來)的課題。經過層層深入研究，上房集團董事長徐林寶決定投資上房置換公司，邀請周忻擔任總經理，一個真正意義上的上海房地產三級銷售市場操作系統被推至前臺。周忻等提出的“小小補貼換新家”，“梯級消費逐步改善”等概念在當時掀起一輪又一輪市場銷售熱潮。

2000年，周忻離開上房置換，建立上海房屋銷售(集團)有限公司(后成為易居中國旗下全資子公司)，獨立進入房地產營銷代理行業，開始了他的易居中國時代。

此后數年，易居在上海獨占鰲頭，一直占據銷售量最多的代理商位置，成為上海上一輪房地產騰飛的最大受益企業之一。

然而，周忻受到全國市場甚至海外市場關注還是從上市前后開始。

2007年8月8日，易居(中國)控股有限公司(EJ.NYSE)在紐約證券交易所正式掛牌，成為在美國上市的首只中國房地產經紀概念股。該股以18.12美元開盤，較發行價13.8美元上漲了31.3％。

隨后一年，易居可謂占盡先機，頻頻震驚市場。先是完成與新浪的合作，其打造的新浪樂居已經在中國一手、二手房銷售市場初現霸主氣質。之后提出最新模式的一、二房聯動銷售，渠道進一步打通。在2009年的上海春季房展會上，新浪樂居打造了最強大的展臺陣容，同時實現一二手聯動式的網絡選房，線下看房，場外百余輛大巴發往滬上近50個樓盤，再次驚艷市場。

與此相比，易居更大的核心競爭力來自于周忻在2002年開始打造的克而瑞信息系統，目前該系統覆蓋中國數十個城市的千余個房地產在銷項目，實時監控第一手的交易走勢，日益權威專業的分析報告給開發商提供了無可比擬的決策平臺。這成為今天易居令開發商“不得不選擇合作”的砝碼之一。

對易居步步為營的發展策略，周忻解釋，不要看易居單點的決策和事件，那樣是看不懂的。無論什么時候，商業脈絡比商業事件更重要。細看一下，他所做的一切都圍繞房地產流通服務展開，無論是建立克爾瑞信息系統、與新浪合作網絡交易平臺，還是研發一二手房聯動銷售模式，甚至創建房地產基金管理公司。“只要是涉及到為房地產流通服務的，我都考慮，未來不排除做物業管理，或新的金融服務。”周忻說。

“企業有幾種，有的企業做項目、做利潤。這樣的企業可能單體項目利潤率很高，但做不大。而易居做市場，”周忻提示道，“仔細看看，美國上市公司哪家不是做市場。所謂PE指的是未來的盈利能力，投資者看重的是一個企業未來的潛力。”周忻說。要讓投資者看到未來，企業經營者就要布局在先。這就是“做市場”。

臨危增發

“審時度勢讓你辨清大勢和企業的方向，腳踏實地是在日常執行中圍繞主業，做精細節。兩者結合的好壞決定企業的成敗。當結合出現問題，企業的風險就出現了。”

周忻毫不掩飾自己最得意或自視最重要的商業戰略決策，他說，“無疑，上市對于易居來說具有里程碑式的意義。”而周忻初涉資本市場的幾個故事，成了周忻式智慧的典型代表。

當周忻在2005年與沈南鵬初談戰略合作時，他對上市的概念還很朦朧。“只是看到了凱雷高調投資當時的順馳不動產，一大批投資人才發現，原來在房地產代理領域有這樣大的市場潛力。”周忻回憶。經過了兩年醞釀，2007年8月8日，周忻帶領的易居中國如愿上市。與這個時間點相對照的，是在房地產市場極具歷史意義的一系列事件，2006年8月，代表美國全國房地產價格的凱斯-希勒指數顯示美國房價數年來首度下滑。大批高貸款比例的次級貸款開始出現壞賬危險。到2007年夏天，次貸危機從貝爾斯登旗下兩只基金開始陸續爆發。

再回過頭來看易居上市的時間點，市場無不驚呼周忻“如此幸運”。而令市場更加驚呼的是周忻在2008年初一次果斷的增發決定。彼時，易居股票價格20元/股左右，而周忻最終決定增發的價格遠低于此。“當時很多公司高層都表示反對，周總卻十分堅持。”一位易居內部人士稱。

增發后，隨著全球金融危機的快速蔓延，美國資本市場一路下跌。直到那時，市場才看到了周忻果斷增發是何等明智。

“哪有那么多先知先覺。2007年底，中國開發商還在狂熱拿地，易居為2008年設計的目標同樣是大舉擴張，高舉高打，”周忻笑著告訴記者兩個細節：一是多年來的中國房地產宏觀調控政策已經開始在市場上顯效，房地產銷售開始初顯疲態。“另外每天看新浪新聞美股時，五條經濟新聞中，平均一條好消息，四條壞消息。”

對于周忻這樣敏感的商業操盤手來說，這些細節已經夠了，到了該儲備冬糧，以防風險的時候了。這次上市和增發決定了周忻在接下來一年最不好的市場環境中，仍然可以加大投入。

“我真的沒有那么聰明，只是知道在大舉投入的同時，時刻考慮一旦市場不好我怎么活。”周忻說。

周忻說，本質上，多年來他只做到了兩點，審時度勢和腳踏實地。“審時度勢讓你辨清大勢和企業的方向，腳踏實地是在日常執行中圍繞主業，做精細節。兩者結合的好壞決定企業的成敗。當結合出現問題，企業的風險就出現了。” 周忻說。

把脈樓“勢”

“誰能有本事設計出一個房地產業模型，在里面可以找到每一個細分指標參數，同時準確預測房地產走勢。我想沒有。而這就是房地產業精彩的地方。”

現在的周忻，每天要接待至少五至六家開發商的拜訪，談市場，給觀點，定戰略。他也要看400多個易居在售項目的營銷報告，掌握最新的銷售動態。無疑，他對樓市的判斷可信度不低。

2008年初，周忻在開發商還狂熱樂觀，或懵懂迷茫的時候，斷然提出CASH IS KING(現金為王)。“那時候，面包還比面粉貴(注：地價比房價貴，意味著未來房價趨勢繼續上漲)，樓市還處于最后的瘋狂。”周忻稱。幾乎同時，王石拋出拐點論。先知先覺的一部人已經開始預警風險。

周忻給出的建議是，開發商加速回款，不要吝惜價格。樓市將陷入低迷，高負債的開發商們需要在銷售市場獲得流動性支撐。而隨著萬科、恒大等企業大舉降價，全國房價開始松動。萬科、恒大則正是易居全面代理銷售的重要開發集團。

到2008年底，大家都在迷茫于樓市是否還會持續寒冬的時候，周忻站出來表示，“現在到了唱穩樓市的時候。”

他的依據也很簡單，奧運會以后持續放松的房地產宏觀政策開始顯效，一年來持觀望情緒的剛性需求開始釋放。“一邊是保增長的宏觀經濟戰略，一邊是金融危機影響下的經濟狀況不佳，兩者重合，我們的結論不是樓市已經開始實質回暖，也不是持續寒冬，而是將在目前的價量狀態下啟穩。”周忻說。

至于這種狀態會持續多長時間，周忻的預測是取決于多個因素，一是國際經濟環境的改善時間表，及由此影響的國內經濟環境的改善，另外還有土地供給的政策與價量走勢，還有百姓收入的情況等等。

“我想問一下，誰能有本事設計出一個房地產業模型，在里面可以找到每一個指標參數，同時準確預測房地產走勢。我想沒有。而這就是房地產業精彩的地方。”周忻說。

近日，上海、北京、廣州等地樓市交易量回暖，部分樓盤價格小幅上升。無論是開發商還是消費者都急切地想知道：未來會怎樣？

周忻的答案很堅定，今年的放量是肯定的。“如果按目前上海每天成交1000套以上的一手房交易量來看，上海全年銷售量要沖破3600萬平方米。那可能嗎？不可能。上海今年達到1500萬平方米已經不錯。這說明每天交易量500套是正常的。500套以上都是放量。”周忻說。

由此他提醒消費者和開發商，當有一天媒體說上海一手房日成交量達到500套時不要以為下跌了50％，那是上海正常的穩定的市場狀態。

而“愚者”周忻

你覺得你聰明嗎？這是很多認識周忻的人感興趣的問題。因為在大家眼里，周忻實在是太聰明了。不然怎么會這樣在房地產領域如此前瞻，步步精準。

對于這樣短短數年打造了一個房地產流通服務領域帝國的人，我們似乎寧愿相信他是有過人的聰明，否則，他的成就反而令人妒忌。

但很遺憾，周忻反復強調，“我不是一個聰明人，真的不是。”

周忻說，讓他成功的，是他的學習能力。“我從不輕看任何一個結果失敗的企業和人物。我喜歡學習每一個企業身上的閃光點，思考之后，和別人分享。和每個開發商交流成功的運營和銷售經驗，這是我在易居做得最多的事。” 周忻說。

在很多人的想象中，周忻應該是個高調而霸氣的人，畢竟他帶領的易居中國在房地產代理領域的市場占有率逐年攀升，且一直保持第一。對于很多開發商來說，見見周忻是他們打進上海，甚至在每一個城市落地的首要工作內容之一。

周忻閑聊時他目光晶亮，爽朗豪氣，時時有開懷甚至天真的笑聲。而一旦說起公司，說起市場，就會放下語調、放慢語速，娓娓道來。似乎生怕解釋不清一個概念，一個思路。滿懷對市場的敬重與珍視。讓我想到他和開發商見面時的情景，這種對專業的敬畏和把持，也許是周忻得以馳騁房地產業的最深層原因。

周忻說相比易居中國大股東的身份，他更享受同時做一個職業經理人。“CEO的角色需要考慮更多股東的回報，員工的利益，而不止是個人財富。”周忻說。

“我能看到很多行業，很多人非常浮躁，也包括自己的下屬。這個時候，我會反思我的問題，如果員工浮躁了，那一定是公司出了問題，要么是制度的問題，流程的問題，要么是文化的問題。”周忻說。